Wie viel unter dem Listenpreis können Sie für Leerverkäufe anbieten?

Inhalt

• Warum Leerverkaufspreise unzuverlässig sind
• So ermitteln Sie einen Angebotspreis für einen Leerverkauf
• Die verschiedenen Arten von Angebotspreisen für einen Leerverkauf

Die größte Frage bei einem Leerverkauf ist der Preis. Wie realistisch ist dieser Listenpreis? Wenn sich der Verkäufer nicht für einen Leerverkauf qualifiziert, ist der Listenpreis für den Anfang nicht relevant. Dies liegt daran, dass Verkäufer, die sich nicht für einen Leerverkauf qualifizieren, möglicherweise feststellen, dass ihr Leerverkauf abgelehnt wird. In diesen Fällen wird die Bank den Leerverkauf nicht genehmigen, selbst wenn der Käufer bereit ist, über dem Marktwert zu zahlen.

Warum Leerverkaufspreise unzuverlässig sind

Sie können Ihren Hut nicht an den Listenpreis eines Leerverkaufs hängen.

Das einzige, was ein Listenpreis Ihnen sagt, ist, wie viel es kostet, den Verkäufer dazu zu bringen, einen Kaufvertrag zu unterschreiben, und manchmal tun sie das nicht einmal.

Bei einigen Multiple Listing Services (MLS) müssen Listing Agents den Agenten des Käufers mitteilen, ob der Verkäufer den Listenpreis nicht akzeptiert, aber nicht alle MLS-Unternehmen verlangen diese Offenlegung.

Wenn der Listenpreis zu niedrig ist, lehnt die Bank den Leerverkauf ab. Darüber hinaus könnte ein niedriger Listenpreis eine Strategie sein, die der Listing Agent und der Verkäufer anwenden, um mehrere Angebote für den Leerverkauf zu gewinnen.

Kurz gesagt, der Listenpreis eines Leerverkaufs könnte überhaupt nichts bedeuten.

So ermitteln Sie einen Angebotspreis für einen Leerverkauf

Sie müssen wie ein Agent für Broker Price Opinion (BPO) denken. Mit Ausnahme einiger Arten von Leerverkäufen zahlen Banken im Allgemeinen nicht für eine Bewertung. Sie legen auch wenig Wert auf die Erfahrung von Immobiliengutachtern.

Auch Banken vertrauen Leerverkäufern nicht und das aus gutem Grund. Der Leerverkaufsagent vertritt den Verkäufer, nicht die Bank. Der Leerverkaufsagent möchte dieses Haus auch schnell verkaufen. Der Preis, den der Leerverkaufsagent für den Marktwert hält, könnte direkt auf der Nase liegen oder täuschend niedrig sein.

Die Leerverkaufsbank wird also einen BPO-Agenten einstellen und diesen Agenten weniger als 100 US-Dollar für die Herstellung eines BPO bezahlen. Dieser Agent kann ein lokaler Agent sein oder der Agent kann außerhalb des Gebiets leben. Viele BPO-Agenten werden sich jedoch die vergleichbaren Verkäufe innerhalb eines Radius von einer halben Meile um das betreffende Objekt ansehen. Sie werden Häuser ähnlichen Alters und ähnlicher Fläche vergleichen. Sie können das Gleiche tun.

Die verschiedenen Arten von Angebotspreisen für einen Leerverkauf

Obwohl es eine Reihe von Möglichkeiten gibt, den Marktwert zu berechnen, verwendet nicht jeder BPO-Agent alle Tools, die einem Agenten zur Verfügung stehen. Ein BPO-Agent berücksichtigt möglicherweise nur die letzten 3 Monate der verkauften Häuser, die dem betreffenden Objekt am nächsten liegen. Der Agent kann Standort, Zustand, eindeutige Faktoren und Trends wie niedrigere Preise für aktive und ausstehende Listings ignorieren.

Hier sind die verschiedenen Arten von Leerverkaufspreisen und warum sie unterschiedlich sind:

• Listenpreis für einen Leerverkauf. Dies ist der Preis, den der Listing Agent und der Verkäufer vereinbaren. Es wird verwendet, um ein Angebot zu locken. Es kann hoch sein; es kann niedrig sein; es kann direkt am Geld sein.
• BPO Agent Leerverkaufspreis. Dieser Preis wird oft statistisch berechnet, ist aber ohne Inneninspektion grundsätzlich wertlos. Selbst bei einer Inneninspektion sind die BPO-Preise nicht immer korrekt, vor allem, weil der Agent möglicherweise nicht in der Nachbarschaft arbeitet und diese nicht versteht. Dies ist jedoch der Angebotspreis, den die Leerverkaufsbank akzeptiert.
• Wertmeinung des lokalen Käufers. Ein Nachbarschaftsspezialist ist wahrscheinlich die zweitbeste Wahl für eine ehrliche Meinung zum Marktwert. Dieser Agent kennt die Geschichte und die Trends des Hauskaufs in dieser bestimmten Nachbarschaft. Wenn der Maklerpreis des lokalen Käufers höher als ein BPO-Wert ist, hängt es davon ab, ob Sie konkurrierenden Angeboten gegenüberstehen und wie sehr Sie das Haus wollen, ob Sie einen Preis in der Nähe dieses Werts anbieten.
• Die Meinung eines lokalen Gutachters zum Marktwert. Eine Bewertung kostet Sie im Durchschnitt zwischen 300 und 500 US-Dollar, aber ein professioneller Gutachter mit Erfahrung in der Bewertung von Häusern in dieser Nachbarschaft sollte eine gültige Wertmeinung abgeben. Dennoch ist es nur die Meinung einer Person.
• Einschätzung des Kreditgebers durch den Käufer des Leerverkaufs. Diese Art der Bewertung erfolgt über einen Bewertungspool, und der Bewerter kann erfahren sein oder nicht und die Nachbarschaft möglicherweise nicht kennen. Grundsätzlich ist es eine Bewertung, das Angebot zu validieren, nicht den tatsächlichen Marktwert zu validieren.

Der Trick bei der Auswahl des Angebotspreises eines Leerverkaufs besteht darin, anhand der Wertmeinung eines BPO-Agenten herauszufinden, wie viel die Bank will. Ihr Angebotspreis muss angemessen sein. Die Bank kann einen Rabatt gewähren oder nicht, wenn sie auf die Genehmigung eines Leerverkaufs wartet.

Beachten Sie jedoch, dass weder Ihr Angebotspreis noch der Preis des BPO-Agenten eine Grundlage für den Marktwert haben können. Der von Ihnen gezahlte Betrag und der Marktwert können zwei verschiedene Dinge sein. Bereiten Sie sich einfach auf ein Gegenangebot der Bank vor, wenn Ihr Angebotspreis zu niedrig ist.

Sie sollten mit Ihrem Anwalt über die Fallstricke und rechtlichen Nachteile des Schreibens mehrerer Kaufangebote für einen Leerverkauf sprechen, wenn Sie es sich nicht leisten können, alle zu kaufen. Im Allgemeinen raten ethische Akteure von dieser Praxis ab, es sei denn, der Käufer gibt diese Tatsache im Angebot an.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.