Ist jetzt die Zeit zur Refinanzierung? Break-Even so wichtig wie niedrige Preise

Inhalt

• Kennen Sie Ihren Break-Even-Punkt
• Wechsel zwischen einem ARM und einer festverzinslichen Hypothek?
• Eine kürzere Laufzeit der Hypothek
• Holen Sie sich eine bessere Rate
• Wann Sie bei der Refinanzierung vorsichtig sein sollten

Bewertet von Somer G. Anderson ist ein Buchhaltungs- und Finanzprofessor mit einer Leidenschaft für die Verbesserung der Finanzkompetenz amerikanischer Verbraucher. Sie ist seit über 20 Jahren in der Buchhaltungs- und Finanzbranche tätig. Artikel überprüft am 15. September 2020 Lesen Sie die Bilanz

Die Refinanzierung Ihrer Hypothek kann attraktiv sein, insbesondere wenn Sie zu einem Zeitpunkt, zu dem sie historisch niedrig sind, einen niedrigeren Zinssatz erzielen können. Sie haben das Potenzial, Ihre monatlichen Zahlungen zu senken, Ihre Hypothek früher zurückzuzahlen und möglicherweise sogar einen Teil des Eigenkapitals in Ihrem Haus auszuzahlen. Aber Abschlusskosten und Gebühren können sich schnell auf die erhofften Einsparungen auswirken und Sie genau dort belassen, wo Sie angefangen haben - oder noch schlimmer.

Es gibt einige Situationen, in denen die Refinanzierung Ihres Wohnungsbaudarlehens auf jeden Fall sinnvoll ist. Ein bisschen Mathematik kann Ihnen helfen, diese Möglichkeiten zu identifizieren.

Kennen Sie Ihren Break-Even-Punkt

Ein Instrument zur Bewertung der Refinanzierung ist ein Break-Even-Punkt. Mit dieser Analyse können Sie herausfinden, wie lange es dauert, bis sich die Kosten für die Refinanzierung amortisiert haben. Angenommen, Sie zahlen Abschlusskosten und Gebühren in Höhe von 2.000 USD für ein neues Darlehen, und Ihre neue Zahlung beträgt 100 USD pro Monat weniger als Sie jetzt zahlen. In diesem Szenario dauert es 20 Monate, bis die Gewinnschwelle erreicht ist (für die Berechnung sind 2.000 USD an Kosten geteilt durch 100 USD an monatlichen Einsparungen erforderlich). Danach haben Sie jeden Monat einen Vorsprung von 100 US-Dollar.

Teilen Sie Ihre monatlichen Einsparungen in die für die Refinanzierung erforderlichen Kosten auf, um einen Break-Even-Punkt zu berechnen. Eine schriftliche Formel würde folgendermaßen aussehen: Anzahl der Monate, in denen die Gewinnschwelle erreicht werden soll = Abschlusskosten / Verringerung der monatlichen Zahlungen

Damit eine Refinanzierung sinnvoll ist, muss Ihre Gewinnschwelle relativ bald erreicht sein. Ein kürzerer Zeitraum ermöglicht es Ihnen, die Vorteile für mehr Jahre zu nutzen, bevor Sie verkaufen oder erneut refinanzieren. Diese Berechnung ist besonders nützlich, wenn Sie einen Umzug planen, da Sie bereits eine Vorstellung davon haben, wann Sie Ihr Haus verkaufen könnten.

Die Abschlusskosten für eine Refinanzierung betragen häufig etwa 3% und 6% des Darlehenskapitals. Beachten Sie, dass Kosten und Gebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber und sogar von Kredit zu Kredit etwas variieren können. Berücksichtigen Sie dies bei Ihren Berechnungen.

Wechsel zwischen einem ARM und einer festverzinslichen Hypothek?

Es kann unter anderem sinnvoll sein, eine andere Hypothek aufzunehmen, indem zwischen einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) und einer Hypothek mit festem Zinssatz gewechselt wird. ARMs können letztendlich zu höheren Zinssätzen führen als festverzinsliche Hypotheken, selbst wenn ein ARM niedriger anfängt. Diese niedrigen Zinssätze können dazu führen, dass Kreditnehmer später überrascht werden, wenn ihre monatlichen Zahlungen zusammen mit ihren Zinssätzen steigen. Die Refinanzierung eines ARM in eine festverzinsliche 15- oder 30-jährige Hypothek kann die Unsicherheit in Bezug auf variable Zinssätze beseitigen. Es ist ideal, diesen Wechsel vorzunehmen, wenn die Raten niedrig sind.

Auf der anderen Seite kann es sinnvoll sein, von einer festverzinslichen Hypothek mit hohem Zinssatz zu einem ARM zu wechseln, der niedrigere Zinssätze nutzt, wenn die Hypothekenzinsen sinken und Sie davon ausgehen, dass dies weiterhin so bleibt. Eine solche Refinanzierung eignet sich am besten für Hausbesitzer, die höhere monatliche Zahlungen in Anspruch nehmen können, wenn die Zinsen wieder steigen.

Es ist unmöglich, die Zukunft vorherzusagen, daher besteht immer Unsicherheit bei der Wahl zwischen einem festverzinslichen Darlehen und einem ARM. Wenn Sie sich für einen ARM entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie sich für alle Fälle höhere Zahlungen leisten können.

Eine kürzere Laufzeit der Hypothek

Durch die Refinanzierung können Sie Ihr Haus möglicherweise früher abbezahlen und jahrelange Zahlungen von Ihrem Darlehen sparen. Sie können auch die niedrigeren Gesamtzinskosten eines kurzfristigeren Kredits nutzen.

Eine Hypothek über 30 Jahre kostet mehr Zinsen als eine Hypothek über 15 Jahre. Zum Beispiel kosten 200.000 USD, die über 30 Jahre zu 4% geliehen wurden, allein 143.739 USD Zinsen. Dieselbe Hypothek über 15 Jahre kostet 66.288 USD an Zinsen. Wenn Sie also die Zinskosten minimieren und früher aus der Verschuldung aussteigen möchten, ist eine kurzfristigere Refinanzierung sinnvoll. Darüber hinaus weisen kurzfristige Kredite tendenziell niedrigere Zinssätze auf als langfristige Kredite.

Holen Sie sich eine bessere Rate

Die Hypothekenzinsen schwanken ständig. Die Rate, die Sie erhalten, hängt von zahlreichen Faktoren ab, einschließlich Ihrer Kreditwürdigkeit, der Wirtschaftspolitik und der Immobilie, die Sie besitzen. Wenn die Rate, für die Sie sich beim ursprünglichen Kauf Ihres Hauses qualifiziert haben, erheblich höher ist als die, die Sie heute erhalten könnten, könnten Sie sparen Geld durch Refinanzierung.

Ein besserer Preis ist immer schön, aber stellen Sie sicher, dass Sie nach der Zahlung der Abschlusskosten die Nase vorn haben. Einige Möglichkeiten, dies zu tun, sind:

• Ausführen einer Break-Even-Analyse wie oben beschrieben
• Betrachtung der gesamten Lebenszeiteinkommenskosten (siehe unten)

Wann Sie bei der Refinanzierung vorsichtig sein sollten

In einigen Fällen ist eine Refinanzierung keine gute Idee. Zum Beispiel steigen manchmal Ihre gesamten Zinskosten - selbst wenn Ihre monatliche Zahlung sinkt. Dies gilt insbesondere dann, wenn Ihr neues Darlehen eine längere Laufzeit hat, z. B. wenn Sie von einem 15-jährigen Darlehen zu einer 30-jährigen Hypothek wechseln.

Eine Amortisationstabelle kann veranschaulichen, wie dies geschieht. Jedes Mal, wenn Sie eine monatliche Zahlung leisten, geht ein Teil Ihrer Zahlung an das von Ihnen geliehene Kapital, und ein Teil davon sind Ihre Zinskosten. In den Anfangsjahren Ihres Darlehens wird der größte Teil jeder Zahlung für Zinsen verwendet, wodurch der Kapitalbetrag kaum beeinträchtigt wird.

Wenn Sie Ihr altes Darlehen behalten, wird immer mehr von jeder Zahlung dazu verwendet, das Darlehenssaldo im Laufe der Zeit zu reduzieren. Wenn Sie jedoch Ihr altes Darlehen gegen ein neues kassieren, kehren Sie zum Beginn des Tilgungsprozesses zurück und zu den vorzeitigen Zahlungen, bei denen es sich hauptsächlich um Zinskosten handelt. Wenn Sie eine 30-jährige Hypothek hatten und nach 10 Jahren auf eine weitere 30-jährige Hypothek refinanziert wurden, ist dies wie das Zurücksetzen der Uhr - Sie leisten insgesamt 40 Jahre lang Zahlungen für Ihr Haus.

Schauen Sie sich das Gesamtbild an, bevor Sie sich refinanzieren. Sie zahlen möglicherweise ein paar hundert Dollar weniger pro Monat, wenn Sie refinanzieren, aber es kann Sie im Laufe Ihres Lebens Zehntausende Dollar mehr Zinsen kosten.