Die Grundstücksgrenze: Lassen Sie sich von einer neuen Gebühr nicht von der Refinanzierung abhalten

Inhalt

• Viele könnten durch Refinanzierung sparen
• Die Gebühr könnte für einige die Refi-Einsparungen verringern
• Die neue Gebühr richtet sich an weniger riskante Kreditnehmer
• Warum Refis ein geringeres Risiko darstellen als Kaufkredite
• Weitere Gründe zur Refinanzierung

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Millionen von Hausbesitzern könnten immer noch von der Refinanzierung ihrer Hypotheken profitieren, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Dies gilt auch dann, nachdem eine Bundesregulierungsbehörde die Kreditgeber erschreckt hat, indem sie eine neue Gebühr diktiert hat, die einer Refinanzierungssteuer gleichkommt. Die Gebühr soll am 1. Dezember 2020 in Kraft treten.

Viele könnten durch Refinanzierung sparen

Die Hypothekenzinsen begannen im Frühjahr zu fallen, als die potenziellen wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Finanzmärkte dämmerten und bis in den Sommer hinein zurückgingen. Laut der täglichen Umfrage von NerdWallet lag der durchschnittliche Zinssatz für die 30-jährige festverzinsliche Hypothek in einem Großteil des August bei rund 3% des Jahreszinses, und der 15-jährige festverzinsliche Kredit lag im Durchschnitt unter 3%.

Niedrige Refinanzierungssätze lösten einen Refinanzierungsboom aus, der in den meisten Wochen dieses Sommers mehr als 60% der Hypothekenanträge ausmachte. Dennoch bleiben viele potenzielle Refinanzierer übrig. Wenn der 30-jährige Hypothekenzins 3% beträgt, könnten fast 18 Millionen Hausbesitzer ihren Zinssatz durch Refinanzierung um mindestens 0,75% senken, so das Hypothekenanalyseunternehmen Black Knight. Die durchschnittliche potenzielle Refinanzierungsersparnis: fast 300 USD pro Monat.

Die Gebühr könnte für einige die Refi-Einsparungen verringern

Eine neue Gebühr für Refinanzierungstransaktionen könnte jedoch die monatlichen Ersparnisse der Kreditnehmer verringern. Die "negative Marktrefinanzierungsgebühr" wird von Fannie Mae und Freddie Mac erhoben, den staatlich geförderten Unternehmen, die Anfang 2020 47% der Hypotheken gekauft und verbrieft haben.

Freddie führte die Gebühr auf "COVID-19-bezogene wirtschaftliche und Marktunsicherheit" zurück. Fannie verwendete einen ähnlichen Wortlaut, ohne die Krankheit zu erwähnen.

Die Gebühr beträgt 0,5% für konventionelle Refinanzierungen. Bei der Refinanzierung beträgt die Umsatzsteuer ein halbes Prozent. In der ersten Augustwoche betrug der durchschnittliche Betrag einer konventionellen Refinanzierung nach Angaben der Mortgage Bankers Association etwa 324.000 USD. Bei einer Refinanzierung für diesen Betrag würde die Gebühr 1.620 USD betragen.

Einige Refinanzierer müssen nicht bezahlen. Die Gebühr gilt nur für konventionelle, konforme Hypotheken. Dies bedeutet, dass sie nicht für diejenigen gilt, die staatliche Wohnungsbaudarlehen refinanzieren. Kredite für weniger als 125.000 USD sind ausgenommen, ebenso wie Home Ready- und Home Possible-Hypotheken für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Jumbo-Kredite sind ebenfalls ausgenommen.

Kreditgeber können die Gebühr auf verschiedene Weise an die Kreditnehmer weitergeben: Einbeziehung in die Refinanzierungsabschlusskosten, Addition zum Kreditbetrag oder Erhöhung des Zinssatzes. Eine Gebühr von 0,5% würde normalerweise zu einer Ratenerhöhung von 0,125% oder weniger führen.

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Die neue Gebühr richtet sich an weniger riskante Kreditnehmer

Fannie und Freddie behaupteten, die Gebühr sei auf die Unsicherheit des Marktes zurückzuführen, wurde jedoch auf Refinanzierungen und nicht auf den Kauf von Krediten erhoben. Refinanzierungen bergen im Allgemeinen ein geringeres Risiko als Einkäufe. Wenn Sie also mehr für Refis verlangen, bedeutet dies, dass Sie für eine Mutter mit einer sauberen Fahrerlaubnis eine höhere Autoversicherungsprämie festlegen als für ihren 16-jährigen Sohn.

Es ist daher ein Rätsel, warum für Kredite mit geringerem Risiko eine "nachteilige Marktgebühr" erhoben wurde.

Die Federal Housing Finance Agency, die Fannie und Freddie eng überwacht, erklärte, dass die Gebühr die mit COVID-19 verbundenen prognostizierten finanziellen Verluste abdecken wird, die hauptsächlich auf Darlehensverzicht zurückzuführen sind.

Warum Refis ein geringeres Risiko darstellen als Kaufkredite

Um sich zu refinanzieren, müssen die Kreditnehmer nachweisen, dass sie pünktlich bezahlt haben. Und die meisten Leute refinanzieren sich, um niedrigere monatliche Zahlungen zu erhalten. Es ist davon auszugehen, dass zuverlässige Kreditnehmer ihr Ausfallrisiko verringern, wenn sie ihre Zahlungen reduzieren. Kaufkredite sind dagegen ein Schritt ins Unbekannte.

Die Gebühr wird für Refi-Kredite erhoben, die Fannie und Freddie am oder nach dem 1. Dezember kaufen. In der Regel vergehen zwischen dem Abschluss eines Kredits und dem Verkauf an Fannie oder Freddie einige Wochen, sodass die Kreditgeber die Gebühr möglicherweise vor dem 1. Dezember den Kreditnehmern auferlegen. 1, möglicherweise bereits Mitte Oktober.

Fannie und Freddie kündigten die Gebühr ursprünglich am 12. August an und setzten sie am 1. September in Kraft. Die Kreditgeber beschwerten sich über die kurzfristige Frist, und die FHFA verzögerte die Umsetzung später um drei Monate.

Weitere Gründe zur Refinanzierung

Eine bescheidene Gebühr muss niemanden von der Refinanzierung abhalten. Neben den monatlichen Einsparungen gibt es noch andere Gründe für eine Refinanzierung:

• Das Darlehen schneller zurückzahlen. Durch die Refinanzierung einer 30-jährigen Hypothek auf ein 15-jähriges Darlehen kann ein Kreditnehmer über die Laufzeit des Kredits Tausende von Dollar sparen, indem er Zinsen für einen kürzeren Zeitraum zahlt.

• Stoppen Sie die Zahlung der Hypothekenversicherung. Die Refinanzierung ist eine Möglichkeit, die Hypothekenversicherung abzuschaffen, unabhängig davon, ob es sich um ein von der Bundeswohnungsverwaltung versichertes FHA-Darlehen oder eine private Hypothekenversicherung für ein herkömmliches Darlehen handelt.

• Eigenkapital extrahieren. Einige Hausbesitzer refinanzieren mehr als sie schulden und nehmen die Differenz in bar in eine sogenannte Auszahlungsrefinanzierung. Das Geld kann für Heimwerkerarbeiten oder andere Zwecke verwendet werden.