So kaufen Sie bankeigene Zwangsvollstreckungen oder REOs

Inhalt

• Zwangsvollstreckungen und REO-Eigenschaften
• Warum eine REO- oder Zwangsvollstreckungsimmobilie kaufen?
• Suchen von REOs: Suchen Sie nach REO-Listing Agents
• Beauftragung eines Käufers, der Sie vertritt
• Jetzt sind Sie bereit zu verhandeln
• Ist-Kauf
• Ein Wartespiel
• Bereiten Sie sich auf unerwartete Kosten vor

Beim Kauf eines neuen Eigenheims möchten einige Leute einen Mehrwert aus ihren Dollars herausholen, indem sie versuchen, eine notleidende Immobilie mit einem Rabatt zu kaufen. Dieser Prozess bedeutet normalerweise, dass sie nach einem Haus suchen, das von der Bank ausgeschlossen wurde, weil der Eigentümer finanzielle Probleme hatte.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese Eigenschaften zu finden, und verschiedene Dinge, die Sie wissen möchten, um den richtigen Agenten zu finden, der Ihnen hilft.

Bevor Sie über den Kauf einer notleidenden Immobilie nachdenken, sollten Sie sich ein wenig darüber informieren, wie Häuser in diesem Zustand landen und wie Sie mit den Banken zusammenarbeiten können, um eine zu finden und zu kaufen.

Zwangsvollstreckungen und REO-Eigenschaften

Banken besitzen Immobilien, weil sie die Häuser durch Zwangsvollstreckung erworben haben. Häuser in den Büchern einer Bank werden als Immobilien im Besitz von Immobilien (REO) bezeichnet. "Wenn Banken die Eigentumsurkunden für Häuser im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens erhalten, liegt dies häufig daran, dass niemand bei den Gerichtsschritten aufgetaucht ist, um den Mindestbetrag der vorhandenen Hypotheken zu bieten. oder die Bank startete das Mindestgebot so hoch, dass niemand es anfassen würde.

Warum eine REO- oder Zwangsvollstreckungsimmobilie kaufen?

An der Oberfläche mag es nicht so klingen, als wären Zwangsvollstreckungen rentabel, insbesondere wenn die Bank ihr Inventar auf dem freien Markt für den Betrag verkaufen möchte, den die Bank zuvor von der vorherigen Hypothek geschuldet hatte. Es gibt jedoch mindestens zwei Gründe, warum ein REO-Haus für Sie rentabel sein kann:

Wenn zwei Kredite an die Immobilie gesichert wurden (was heutzutage üblich ist), schließt der zweite Kreditgeber manchmal nicht aus. Wenn der zweite Kreditgeber die Rückzahlungen an den ersten Kreditgeber nicht leistet und sein Zwangsvollstreckungsverfahren einleitet, wird der zweite Kreditgeber bei der Zwangsvollstreckung ausgelöscht. Viele zweite Hypotheken machen 20% oder mehr des ursprünglichen Marktwerts einer Immobilie aus. Wenn Sie

Die Bank will oft nicht auf ihrem Inventar sitzen. Da es während des Zwangsvollstreckungsverkaufs im Gerichtsgebäude kein Mindestgebot von einem Investor oder Käufer von Eigenheimen erhalten hat, besteht eine gute Chance, dass die Bank dieses REO-Eigenheim mit einem erheblichen Rabatt bewertet, um es loszuwerden. Dieser Rabatt kann von der internen Buchhaltung und der Anzahl der Häuser abhängen, die bereits in den Büchern stehen.

Suchen von REOs: Suchen Sie nach REO-Listing Agents

Es gibt viele Orte online, um Zwangsvollstreckungen zu finden. Einer der besten Orte, um sie zu finden, ist ein Multiple Listing Service (MLS). Wenn Sie den Agenten Ihres Käufers bitten, die MLS nach "REOs" zu durchsuchen, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass sich eine kleine Gruppe von Immobilienmaklern darauf spezialisiert hat, REOs zum Verkauf in Ihrer Nachbarschaft aufzulisten.

Es gibt einige Dinge, die Sie über REO-Listing-Agenten wissen möchten:

• Die meisten REO-Listing-Agenten listen nur REOs auf, keine andere Art von Eigenschaft.
• REO-Listing-Agenten gewähren den Banken häufig Rabatte als Gegenleistung für ihr Geschäft, da diese Agenten volumenmäßig handeln und manchmal der Vermögensverwalter der Bank einen Teil der Provision erhält.
• REO-Listing-Agenten verdienen Geld, indem sie entweder viele REOs verkaufen oder als Dual-Agent agieren. Bei einer Doppelagentur erhält der REO-Listing-Agent sowohl die Listing-Provision als auch die Provision des Käufer-Agenten.
• Um Käuferagenten anzulocken, bieten viele Banken dem Käuferagenten einen höheren Provisionsprozentsatz an, während die Provision des Listing Agents abgezinst wird.
• REO-Listing-Agenten vertreten im Allgemeinen den Verkäufer, nicht den Käufer. Überlegen Sie, ob Ihre Vertretung als Ihr Anwalt fungieren soll.
• REO-Listing-Agenten sind aufgrund ihres Geschäftsvolumens in der Regel Top-Produzenten. Sie verbringen normalerweise nicht viel Zeit mit der Arbeit mit Käufern und werden wahrscheinlich nicht viel Handarbeit leisten.
• Einige REO-Listing-Agenten sind so beschäftigt, dass sie Assistenten für Anrufe vor Ort einstellen. Viele geben ihre private Handynummer nicht an, was die Kommunikation erschweren kann.

Beauftragung eines Käufers, der Sie vertritt

Wenn Sie keine direkte Erfahrung mit Verhandlungen mit Banken haben, erhalten Sie möglicherweise eine bessere Vertretung, indem Sie den Vertreter Ihres eigenen Käufers beauftragen. Wählen Sie vor der Auswahl eines Maklers mehrere aus und befragen Sie die Immobilienmakler, um eine gute Passform zu finden.

• Die Vertreter des Käufers tragen die treuhänderische Verantwortung, Ihre Interessen zu schützen.
• Die Vertreter des Käufers vertreten den Verkäufer nicht, auch wenn der Verkäufer seine Provision zahlt.
• Der Verkäufer bezahlt in der Regel die Vertreter des Käufers. Es kostet Sie also nicht, einen Vertreter des Käufers zu beauftragen.
• Die Vertreter des Käufers können Sie auffordern, einen Maklervertrag des Käufers zu unterzeichnen, in dem die Pflichten des Vertreters festgelegt und angegeben werden, wer die Provision zahlt.
• Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem Einkäufer, der Erfahrung in der Arbeit mit REOs hat.

Jetzt sind Sie bereit zu verhandeln

Sobald Sie einige interessante Angebote gefunden und einen Käufer gefunden haben, können Sie mit dem nächsten Schritt fortfahren und die Bank kontaktieren.

Wenn die Immobilienkotierung relativ neu auf dem Markt ist, ist es möglich, dass die Bank nicht viel von ihrem Angebotspreis abweicht. Sie haben mehr Verhandlungsmacht, wenn Sie Angebote für Häuser machen, die länger als 30 Tage auf dem Markt sind.

Ist-Kauf

Sie werden wahrscheinlich gebeten, das Haus "so wie es ist" zu kaufen. Der Kauf von Zwangsvollstreckungen hat Nachteile, und Sie müssen Ihr Angebot einer Hausinspektion unterziehen. Einige Verkäufer in Verzug beschädigen Häuser in Zwangsvollstreckung oder entfernen Vermögenswerte wie Küchen- oder Badezimmergeräte.

Ein Wartespiel

Die Bank kann Sie auffordern, einen Kreditantrag zu stellen, damit Sie vorqualifiziert werden können. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, Ihr Darlehen von dieser Bank zu erhalten. Beachten Sie auch, dass Sie möglicherweise 10 Tage auf eine Antwort auf Ihr Angebot von der Bank warten müssen. Sei geduldig. Es scheint verrückt, dass einige Banken lange brauchen, um zu reagieren, aber sie können. Wenn sich die Bank nicht rührt und Sie eine Ablehnung des Angebots erhalten, warten Sie weitere 30 Tage. Reichen Sie dann Ihr ursprüngliches Angebot erneut ein, wobei das ursprüngliche Datum durchgestrichen und Ihr neues Datum eingefügt ist.

Wenn Sie nicht bis zum festgelegten Stichtag schließen können, berechnet Ihnen die Bank möglicherweise eine Strafe für jeden Tag, an dem Sie diesen Termin überschreiten. Stellen Sie sicher, dass Sie einen Kreditvorabgenehmigungsbrief von Ihrem Kreditgeber haben, bevor Sie ein Angebot abgeben. Holen Sie sich die Gewissheit, dass Sie die Finanzierung von Ihrem Kreditgeber erhalten, ohne auf unerwartete Verzögerungen zu stoßen.

Bereiten Sie sich auf unerwartete Kosten vor

Beachten Sie, dass während der Transaktion möglicherweise unerwartete Gebühren anfallen. Beachten Sie, dass die Bank die Transaktion möglicherweise auch anders ausführt als bei einem Hauskauf ohne Zwangsvollstreckung.

Banken verhandeln Massenrabatte mit Titel- und Treuhandunternehmen. Wenn Sie sich für die Verwendung des Titel- / Treuhandunternehmens der Bank entscheiden, überprüfen Sie die Gebühren, die diese Unternehmen Ihnen berechnen. Im Allgemeinen sind die Gebühren, die nicht von der Bank, sondern vom Käufer gezahlt werden, höher, da Titel und Treuhandkonto diese Rabatte häufig ausgleichen, indem sie den Käufern mehr in Rechnung stellen.

Viele Banken zahlen keine typischen Abschlusskosten mehr für den Käufer. Einige Gebühren, wie z. B. Überweisungssteuern, Bezirks- und Staatsgebühren, werden vom Käufer und nicht von der Bank getragen. Banken zahlen nicht oft für Schädlingsmeldungen, Reparaturen oder Garantiepläne für Eigenheime.

Erwarten Sie von der Bank, dass sie einen Kaufvertrag oder einen Nachtrag zu Ihrem Standardkaufvertrag erstellt. Lesen Sie es sorgfältig durch und fragen Sie einen Immobilienanwalt um Rat, wenn Sie es nicht verstehen. Sie können darauf wetten, dass der Anwalt der Bank diesen Vertrag erstellt hat, und es ist unwahrscheinlich, dass er zu Ihren Gunsten ist.

Schließlich werden einige Banken erst dann ein Gegenangebot unterzeichnen, wenn alle Bedingungen zwischen den Parteien mündlich vereinbart wurden.